Title: Tapu İptal Ve Tescil Davası
Reviewed by Av. Tuğsan YILMAZ on Aug 13
Rating: 5.0

Tapu İptal ve Tescil Davası Nasıl Açılır?

Mülkiyet hakkı kişiye maliki olduğu şey üzerinde, hukuk düzeninin sınırları içerisinde, istediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisi verir. Kişi tasarruf yetkisine dayanarak o şeyi kullanabilir, yok edebilir veya başkasına devredebilir.  Malik malını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir.

Mülkiyet hakkı taşınır ve taşınmaz mülkiyeti olarak ikiye ayrılmaktadır. Konumuzu ilgilendiren taşınmaz mülkiyetidir. Taşınmaz mülkiyetinin konusunu arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler oluşturur. Kural olarak taşınmazın mülkiyetinin kazanılması tescille olur. Ancak miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak bu hallerde de malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

Taşınmazın mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmi şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır. Hak sahibinin sayısına göre taşınmaz mülkiyeti ferdi ve toplu mülkiyet olmak üzere ikiye ayrılır. Ferdi mülkiyet eşya üzerindeki mülkiyet hakkının sadece bir kişiye toplu mülkiyetse, bu hakkın birden fazla kişiye ait olması anlamına gelir. Birlikte mülkiyet ya paylı mülkiyet ya da elbirliğiyle mülkiyet şeklinde mümkündür. Taşınmazların devrini sağlayan şekil şartı tapu sicilinde gerçekleştirilmiş olmasıdır. Medeni Kanun uyarınca taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili tutulur.

Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmişse bu yüzden aynı hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. Bu tanımdan çıkartılan ilk yorum hakkı zedelenen kimsenin düzeltilmeyi dava edebileceğidir. İkinci olaraksa bu hakkın ortada haklı bir sebep olmaksızın yapılan tescil, tadil veya terkin nedeniyle zedelenmesi gerekmektedir.

Dava, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Dava tapuda adına haksız tescil, tadil, terkin yapılan kişiye karşı yöneltilir, ancak tapu iptaliyle birlikte tescil de talep ediliyorsa – tapu iptal ve tescil davasında- taşınmazın bulunduğu yere göre hazineye, köy muhtarlığına veya belediye başkanlığına da yöneltilmesi gerekebilir. Dava sırasında tapu kayıtları ve kayıt sebepleri araştırılır, bilirkişi, keşif yardımına başvurulur, tanıklar dinlenir kısacası yazılı belge ve diğer her türlü delilden yararlanılabilir.

Tapu Tescil Davası

Geçerli bir sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak 10 yıl süreyle ve iyi niyet ile sürdürürse zamanaşımı yoluyla mülkiyet hakkını kazanır ve onun bu hakkına itiraz edilemez. Ancak tapu kütüğüne kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Aynı koşullarda, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya 20 yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca bulunmayan bir parçasının zilyedi de o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Tescil davası Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır. Davalılar ve itiraz edenler aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler. Kazandırıcı zamanaşımı sürelerinin hesaplanmasında, kesilmesinde ve durmasında BK zaman aşımı hükümleri kıyasen uygulanır. Özetle tescil davası açılabilmesi için;

  • Geçerli bir sebep olmadan tapu kütüğünde malik gözükülmesi, malik gözüken kişinin ilgili taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız on yıl sürdürmesi ve sürdürmenin iyi niyet il gerçekleşmesi halinde taşınmazın mülkiyetine geçerli olarak kazanmış olur ve onun bu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.
  • Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmaz, bu taşınmazı davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle malik sıfatıyla zilyette bulundurmak şartları sağlandığındaysa mülkiyet olağanüstü zaman aşımı yoluyla kazanılmış olur ve tescil davası açılabilir.

Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine dava açıldığında mahkeme tescili istenen taşınmazın tapuda kayıtlı olup olmadığına dair tapudan bilgi alır. Varsa vergi kayıtları getirtilip incelenir. Taşınmaz için keşif kurumundan yararlanır ve coğrafi sınırları, değeri belirlenir. Şahitler dinlenir. Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en fazla üç defa ilan olunur. Son ilandan başlayarak 3 ay içerisinde koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden (itiraz TESCİLE İTİRAZ DAVASI ile gerçekleşir) bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacı iddiasını ispatlamış olursa hâkim tescile karar verir. Kararda tescili istenen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal Ve Tescil Davası

Tapusuz taşınmazlar üzerindeki zilyetlik devrine ilişkin muvazaalı satış sözleşmesi altında yapılan bağışlama niteliğindeki tasarruflar menkul mal hükümlerine tabiidir. Bu nedenle muris muvazaasına dayalı dava açılamaz. Miras bırakanın bu işleminden zarar gören mirasçılar tenkis davası ile aşamalı şekilde veya tenkis davası açtıktan sonra ayrı bir dilekçeyle muvazaa nedeniyle iptal ve tescil davası açabilirler.(İBK, 22 Mayıs 1987 E:4-K.5). 

Miras bırakanın muvazaalı tasarrufundan sonra evlat edindiği, evlendiği veya ana rahmine düşen çocuğun dava hakkı vardır. Bu davada davacı taşınmazı miras bırakandan devralan kişi olacaktır. Bu kişi ölmüşse, ölenin mirasçılarına veya taşınmazı kötü niyetli olarak devralan üçüncü kişiye karşı açılır. Dava ilgili taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk mahkemesinde açılacaktır.

Muvazaa iddiası sözleşmenin taraflarından biri tarafından ileri sürülüyorsa muvazaa iddiasının yazılı delillerle kanıtlanması gerekir. Muvazaa ile tapulu taşınmazı intikal ettiren kişinin ölümü halinde mirasçılar miras bırakanın hakkına dayanarak dava açtılarsa yine yazılı delille ispat kuralı geçerlidir. Ancak mirasçılar miras bırakanın hakkına dayanmadan kendi haklarına dava açtılarsa yazılı delille ispat kuralı yerini her türlü delille ispat kuralına bırakır. Taşınmazın gerçek bedeli ile temlik bedeli arası aşırı orantısızlık muvazaa olduğuna karinedir.

Muris muvazaasına dayalı açılan tapu iptali ve tescili davalarında murisin gerçek iradesi araştırılır. Bu noktada Yargıtay bir takım ölçütler belirlemiştir. Bu ölçütler;

  • Murisin ve miras bıraktığı kişinin mali durumu,
  • Yörenin gelenekleri, (örneğin kızların mirastan pay almayacaklarına ilişkin genel kanı)
  • Miras bırakanın sözleşmeyi yapmakta haklı bir nedeninin bulunup bulunmadığı,
  • Satış bedeli ve gerçek bedel arası fark
  • Aile içi ilişkilerdir.

Muris muvazaasına dayalı tapu iptal davalarında, miras bırakanın çekişmeli taşınmazın dışında taşınmazının bulunup bulunmadığının araştırılması banka kayıtlarının getirilmesi gerekir. (Yargıtay 1HD E:2010/3926 K:2010/7011 ve 15.06.2010 tarihli kararı)

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle İptal Ve Tescil Davası

Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde bakım borçlusu, bakım alacaklısını ölünceye kadar bakma edimi, bakım alacaklısıysa bir takım malvarlığı değerini bakım borçlusuna devretme edimine sahiptir. Bazı hallerde bakım borçlusu, bakım alacaklısı tarafından mirasçı olarak atanabilir. Bu durumda miras sözleşmesine ilişkin hükümler uygulanır. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi mirasçı atanmasını içermese bile miras sözleşmesi şeklinde yapılmadıkça geçerli olmaz. Tapu sicil müdürlüklerinde bu sözleşmenin özel bir şekli vardır. Bu sözleşmeyi yapanların tam ehliyetli olması gerekir. Akit Tapu Sicil Müdürlüğünce Yapılacaksa;

– Temlik edilecek taşınmaz malın varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,

– Bakım alacaklısı, bakım borçlusu veya yetkili temsilcilerinin ve iki tanığın fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları,

– Bakım alacaklısının bir, bakım borçlusunun iki adet son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafı,

Akit Noter veya Sulh Hâkimliğinde Yapılmış İse;

– Kanuni şekline uygun olarak düzenlenmiş sözleşmenin aslı veya onaylı örneği,

– Sözleşmede bakım borçlusuna, taşınmaz malın adına tescilini isteme yetkisi verilmişse, borçlunun yazılı istemi yeterlidir. – Sözleşmede bu yetki verilmemişse tescil için bakım alacaklısının (taşınmazı temlik edenin) istemi veya mahkeme kararı,

– Bakım borçlusunun bir adet son alt ay içinde çekilmiş 6 x 4cm. Büyüklüğünde vesikalık fotoğrafı aranır.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile iki tarafta borç altına girer. Bakım borçlusuna gayrimenkul taahhüt edildiyse sözleşmenin yapılmasıyla gayrimenkul bakım borçlusuna geçer. Böyle bakım borçlusu gayrimenkul üzerinde tasarruf yetkisine kavuşur. Bakım alacaklısına temlik ettiği gayrimenkul üzerinde kanuni ipotek hakkı tanınmıştır. Gayrimenkulün devrinden itibaren 3 ay içinde Tapu Sicil Müdürlüğüne müracaat edilerek bu hak kullanılabilir. Taraflar arasında temlik edilecek gayrimenkulün üçüncü bir kişiye temliki de kararlaştırılabilir.

Bakım alacaklısı, ölünceye kadar bakma sözleşmesi yüzünden kanuna göre nafaka yükümlüsü olduğu kişilere karşı yükümlülüğünü yerine getiremiyorsa bundan yoksun kalanlar sözleşmenin iptalini isteyebilirler. Tarafların edimleri arasında aşırı orantısızlık bulunur ve fazla alan taraf kendine bağışta bulunulma amacı güdüldüğünü ispat etmezse diğer taraf 6 ay önceden bildirimde bulunarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir. Ayrıca sözleşmeden doğan borçlara aykırı davranılması nedeniyle sözleşmenin devamı taraflar için çekilmez bir hal alır veya başka önemli sebepler sözleşmenin devamını imkânsız hale getirirse taraflardan her biri önel vermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Bununla birlikte bakım borçlusu ölürse bakım alacaklısı bir yıl içinde sözleşmenin feshini isteyebilir.

Yazım Hatalarının Düzeltilmesi Talebiyle Tapu İptal Davası

İlgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir. Ancak istisnai olarak basit yazı yanlışlıkları tüzük kuralları uyarınca resen düzeltilir. Husumet taşınmazın sınır komşularına, paydaşlarına, davacı dışı hissedarlara, tapu sicil memurluğuna, taşınmazın sınırlarında kamuya ait başka bir taşınmaz varsa belediye başkanlığı veya muhtarlığa yöneltilebilir.

Kadastro sırasında ya da sonrasındaki işlemlerle coğrafi koordinatları kesinleşmiş taşınmazlarda ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplamalardan doğan hatalar ilgilinin müracaatı veya kadastro müdürlüğünce resen düzeltilir. Düzeltme taşınmaz malikleri ile hak sahiplerine tebliğ olunur. Tebliğden itibaren 30 gün içinde sulh hukuk mahkemesine düzeltmenin kaldırılması dava edilebilir, edilmezse düzeltme kesinleşir. Resen düzeltme işlemini kadastro müdürlükleri yapar. Önceden kadastro ve tapulaması yapılan yerlerin yeniden kadastrosu yapılamaz. Bir şekilde yapıldıysa ikinci kadastro hükümsüzdür. Bu tür hatalar resen düzeltilerek ilgili belgelerinde gösterilir ve tapu sicilinde gerekli düzeltme işlemleri yapılır.

Hataların düzeltilmesi için yapılan değişikliklerde il idare kurulu kararı aranmaz. Hataların düzeltilmesine yönelik taşınmazlara ait kayıtlar üzerinde yapılması gereken değişiklikler için üç nüsha tescil bildirimi düzenlenir. Kesinleşen düzeltmeye ilişkin tescil bildirimleri ile rapor, kroki ve ekleri ilgili tapu sicil müdürlüğüne gönderilir.

Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptal Davası

Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Ancak bu rızanın alınması mümkün değilse veya eş haklı bir sebebe dayanmaksızın rıza vermekten kaçınıyorsa kiracı hâkimden bu konuda bir karar vermesini talep edebilir. Aile konutunun maliki olmayan eş tapu kütüğüne aile konutu şerhinin konulmasını talep edebilir. Malik olmayan eş bunun için önce yönetici veya muhtardan oturdukları evin aile konutu olduğuna dair bir belge alır ve evlilik cüzdanıyla birlikte Tapu Sicil Müdürlüğüne başvurur. Tapu memuru ilgili taşınmazın tapu kütüğünün şerhler ailesine ‘Aile Konutu’ ibaresini ekler. Şerhten sonra malik eş aile konutunu diğer eşin rızası olmadan satamaz, sınırlı ayni hak tesis edemez, kiralayamaz. Şerhe rağmen malik eş tapuda izinsiz işlem yaparsa bu işlem geçersiz olur. Rızası olmayan eşin tapu iptal talebiyle tapu kaydı iptal ettirilir.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal Davası

Konuyu ilgili Yargıtay kararıyla açıklamakta fayda olduğu görüşündeyiz. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E:2013/17072 K:2014/1728 ve 10.02.2014 tarihli kararında velayet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescili davasında şu hükmü vermiştir:

Bilindiği üzere; Borçlar Kanununun temsil ve vekâlet akdini düzenleyen hükümlerine göre, vekâlet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.

Borçlar Kanununda sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 390/2. maddesinde “vekil, müvekkiline karşı vekâleti hüsnüniyetle ifa ile mükelleftir…” hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Sözleşmede vekâletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin birinci fıkrası uyarınca sorumlu olur. Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi Medeni Kanunun 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekâlet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekâlet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz. Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, Medeni Kanunun 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hâkim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkûm edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.

Cebri Tescil Davası

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi asıl satışın yapılmasına ilişkin bir ön sözleşmedir. Genelde tapuda hemen devredilemeyen taşınmazlar için yapılır. Bu sözleşme resmi senede bağlanmadıkça geçerli değildir. Noterlik kanunu uyarınca gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi noterde yapılmalıdır. Bu sözleşme üçüncü kişilere karşı da ileri sürülmek isteniyorsa tapuya şerh ettirilmelidir. Şerh beş yıl süreyle hüküm ve sonuç doğurur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmiş veya dava nedeniyle tedbir kararı alınarak tapuya bildirilmişse bundan sonra taşınmaz üzerinde tasarruf işlemi yapıldıysa, söz konusu şerh üçüncü şahıslara karşı da ileri sürülebilir ve MK 716 dayanılarak satışı vaat edilen taşınmaz adına tescil davası açılabilir. Bu dava da taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır.

Söz konusu MK 716 uyarınca; mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakkı olan kimse malikin kaçınması halinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.

Bir taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebri icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan doğruya yaptırabilir.

Avukat Tuğsan YILMAZ
Merve ARABACI

“Yukarıda yer alan yazı yalnızca paylaşım amacıyla tarafımızca hazırlanmış olup herhangi bir vekil-müvekkil ilişkisi doğurmamaktadır. Bu nedenle hukuki soru ve işlemleriniz için birebir bir hukukçudan destek almanız ve somut olayınız ile ilgili olarak sadece paylaşım ile hareket etmemeniz şiddetle tavsiye edilir.”