Yabancıların Gayrimenkul Edinimi Nasıl Olur?

2644 sayılı Tapu Kanunu’ nun 18 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun ile değişen 35. madde ile yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde gayrimenkul edinmesinde karşılıklılık şartı kaldırılmıştır. Buna göre, kanunda belirtilen sınırlamalara uymak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de gayrimenkul ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla yabancı uyruklu gerçek kişiler nitelik bakımından her türlü gayrimenkul – konut, işyeri, arsa vb. - iktisap edebilir.

Yabancıların Mülk Edinmesi

Tapu Müdürlükleri gayrimenkul mülkiyetinin devri konusunda yetkilidir. Ülkemizde gayrimenkul mülkiyetinin devri ancak Tapu Müdürlüklerinde imzalanacak resmi senet ve tescil ile mümkündür. Noterler yalnızca satış vaadi sözleşmesi düzenleyebilir, bu sözleşmeyle mülkiyetin kazanılması mümkün değildir. Yabancı uyruklu gerçek kişinin başvuracağı kurum gayrimenkulün bulunduğu yer Tapu Sicil Müdürlüğü olmalıdır.

Yabancıların Gayrimenkul Edinme Şartları

1-)Hangi ülke vatandaşlarının gayrimenkul ve sınırlı ayni hak ediminin mümkün olduğu 183 ülkenin bulunduğu bir belge ile listelenmiştir. Ancak ülke menfaatleri gereği bu belge saklı tutulmakta, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğüne sorulan ülkelerin vatandaşlarının edinimlerinin mümkün olup olmadığı sorusuna cevap verilmektedir. Bu kapsamda İran listede yer almakta, İran vatandaşları ülkemizde gayrimenkul mal iktisap edebilmektedir. Dolayısıyla bir yabancının gayrimenkul iktisap edebilmesi için ülkesinin belirlenen 183 ülkeden biri olması gerekir.

2-)Yabancı uyruklu gerçek kişinin ülke genelinde satın alabileceği taşınmaz miktarı en fazla 30 hektardır. Satın alınan alanlar, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün %10’unu geçemez. Ancak Bakanlar Kurulu kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar arttırabilir.

3-)Yabancı uyruklu gerçek kişiler taşınmaz edinirken tapu müdürlüğüne başvurduğunda tapu müdürlüğü 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu uyarınca askeri makamlardan izin almaktadır. İlgili bölge askeri yasak bölge ve güvenlik bölgesi ise yabancıların taşınmaz mal edinimi mümkün değildir. Uygulamada bu iznin alınması yaklaşık 1 ayı bulmaktadır. Mal iktisabındaki en uzun süreç de bu kısımdır. Bu prosedürün bir istisnası bulunmaktadır. Yabancı 1 parselde 5 Mayıs 2011den sonra yer satın almış, olumlu cevap aldıysa yeniden Askeri Komutanlıkla yazışma yapılmaz, yabancı Türk vatandaşı gibi evraklar tamamlandığında işlemler 1 günde tamamlanır.

4-)Bakanlar Kurulu ülke menfaatleri gerektiriyorsa yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüz ölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir. Bakanlar Kurulu ülkelere göre bu sınırlandırma ve yasaklamaları belirlemektedir. Farklı ülkeler için farklı sınırlamalar söz konusu olabilir.

5-)Söz konusu maddeye aykırı olarak edinilen, edinimamacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen, süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyenler Maliye Bakanlığınca verilecek 1 yılı geçmeyen süre içinde malikince tasfiye edilmezse tasfiye edilerek bedele çevrilir.

6-)Yabancılar eğer arsa veya tarla gibi üzerinde yapı bulunmayan taşınmaz iktisap etmek istiyorsa taşınmazla ilgili projelerini 2 yıl içinde ilgili Bakanlık Onayına sunmak zorundadır. İlgili bakanlıkça onaylanan proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir. Onaylanan projenin süresi içinde gerçekleşip gerçekleşmediği ilgili Bakanlıkça takip edilir.

Yabancıların Gayrimenkul Ediniminde Ön Başvuru ve Gerekli Belgeler

Belirtilen şartların sağlanması durumunda taşınmaz maliki veya yetkili temsilcisi, Tapu Müdürlüğü’ne ön başvuru yapmalıdır. Ön başvuru taşınmaz mülkiyetinin bulunduğu yer tapu müdürlüğünde sıra numarası alınarak yapılır. Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü randevu sisteminden veya turkiye.gov.tr internet adresinden çevrimiçi başvuru yapabilecektir. Bu başvuru da kişinin bulundurması gereken belgeler tkgm.gov.tr adresindeki yabancıların taşınmaz edinim rehberi isimli makalede yer almaktadır. Buna göre;

1-) Taşınmazın Tapu Senedi Belgesi veya köy/mahalle, ada, parsel, bina, bağımsız bölüm bilgisi,

2-) Kimlik bilgisi veya pasaport ( Gerektiğinde tercümesi ile birlikte)

3-) İlgili belediyeden, taşınmazın ‘Emlak Rayiç Değeri Belgesi’

4-) Binalar için zorunlu deprem sigortası poliçesi

5-)Satıcının 1 adet, alıcının 2 adet son 6 ay içinde, 6*4 ebadında çekilmiş fotoğrafı

6-) -Taşınmaz edinimleri ikamet iznine tabi yabancıların ilgili emniyet müdürlüklerinden verilen ikamet tezkereleri (Ancak yabancıların taşınmaz edinimi için kural olarak ikamet izni almış olması şartı aranmamaktadır)

7-) Vekâletname ile işlem yapılıyorsa ve vekâletname yurt dışında düzenlenmişse, tercümesiyle birlikte vekâletnamenin aslı veya onaylı örneği başvuruda bulunması gereken belgelerdir.

8-) Yabancı Türkçe bilmiyorsa yeminli tercümanın da bulunması gerekir.

Gayrimenkul Alımı İçin Avukat Vekaletnamesi Nasıl Verilir?

1-) Türkiye Cumhuriyeti Büyükelçiliği veya Konsolosluğunca düzenlenebilir.

2-) Yabancı ülke noterince düzenlenen vekâletnameler, 5 Ekim 1961 tarihli Lahey Sözleşmesine göre tasdik edilmelidir. Tasdik şerhi ülke dili yanında Fransızca ‘Apostille’ ibaresini taşıyorsa, bu tür belgeler ve vekâletnameler ile Türkçe tercümelerinde ayrıca o yerdeki Türk Konsolosluğunun tasdiki aranmaz.

3-) 5 Ekim 1961 tarihli Lahey sözleşmesine taraf olmayan yabancı ülkelerin noterlerinin düzenlediği vekâletnamelerdeki noterin imzasının bağlı bulunduğu makam tarafından, bu makamın imza ve mührü o yerdeki Türk Konsolosluğunca onaylanır.

Yabancıların Gayrimenkul Ediniminde Harçlar

Ülkemizde taşınmaz mal edinmek isteyen yabancıların bu işlemleri yaparken tabi oldukları bir takım harç ve giderler bulunur. İlgili belediyeden alınan Emlak Rayiç Değerinden az olmamak kaydıyla satış bedeli üzerinden, hem alıcı hem satıcı tarafından tapu harcı ödenir. 492 sayılı Harçlar Kanunu’na göre belirlenen tapu harcı oranı %2dir. Yöresel olarak belirlenen döner sermaye ücreti ödenir. Bu ücret 2015 yılı için en fazla 82,5 * 2,5 TL dir. Ayrıca mülkiyeti devir borcu doğuran işlemlerde hizmet bedeli ödenir. Bu bedel 2015 yılı için 385 TL olarak belirlenmiştir. Onaylar alındıktan sonra tapuda işlem 1- 2 gün içinde tamamlanmaktadır. Eğer tapuda başvuru ret edilirse söz konusu Tapu Müdürlüğünün bağlı olduğu Bölge Müdürlüğü’ne itiraz başvurusu yapılabilir.

Ülkemizde taşınmaz mal iktisap etmek isteyen yabancılar, taşınmaz üzerinde haciz, ipotek gibi sınırlı ayni hak bulunup bulunmadığını ve satışa engel durumların olmadığını avukat aracılığıyla kontrol ettirebilir. Gayrimenkul edinimine ilişkin taraflar arası bir uyuşmazlık durumda adli makamlara başvurulup Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinde dava açılmalıdır.

Yabancıların gayrimenkul edinimi ile ilgili sorularınızı aşağıda yer alan yorum kısmında bizlere iletebilirsiniz.