Title: Önalım(Şufa) Hakkı Davası ve Çeşitleri
Reviewed by Av. Tuğsan YILMAZ on Jan 28
Rating: 5.0

Önalım hakkı, hakka konu malın üçüncü kişiye satılması üzerine hak sahibine malı öncelikle satın alma yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır. Kanundan veya sözleşmeden doğabilir. Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete konu olan taşınmazlarda paydaşlara tanınan bir hak olarak karşımıza çıkmaktadır. Sözleşmeden kaynaklı önalım hakkının kaynağı ise tarafların yaptıkları önalım sözleşmesidir. Her ihtimalde önalım hakkının kullanılması için önalım hakkına konu olan malın üçüncü kişiye satılması söz konusudur. Malik üçüncü kişiyle satım sözleşmesi yaptığında, önalım hakkı sahibi, hakkını kullanarak bu malın kendisine devrini talep etmektedir. Dolayısıyla önalım hakkı malikin mülkiyet hakkını kısıtlamaktadır.

Önalım Hakkı Çeşitleri

Yasal Önalım Hakkı

Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarından birinin kendi payını, paydaş olmayan üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşlara bu payı aynı şartlarla öncelikle satın alma yetkisi veren yenilik doğurucu hak önalım hakkıdır. Bu nedenle bu hakkın kullanılması için her şeyden önce paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın bulunması gerekir. Paylı mülkiyette paylı mülkiyete konu şey üzerinde tek bir mülkiyet hakkı bulunmakta ancak birden çok kimse bu mülkiyet üzerinde paylara sahip olmaktadır. Kanuni ifadeyle; paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Paylı mülkiyet ilişkisinin kurulmasıyla yasal ön alım hakkı da kendiliğinden doğar. Önalım hakkı kişiye değil, eşyaya bağlı bir haktır.

Yasal önalım hakkı mülkiyet hakkının getirdiği tasarruf yetkisini kısıtlamaktadır. Ancak malikin taşınmazdaki payını istediği kişiye devretmesine engel değildir. Yalnızca taşınmazın paydaş olmayan üçüncü bir kişiye devredilmesi durumunda diğer paydaşların önalım hakkını kullanarak bu payın kendilerine devrini talep etme hakkının doğmaktadır. Doğrudan kanundan kaynaklanan bu hak tapu siciline tescil edilmeksizin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmektedir. Yasal önalım hakkının kullanılması için diğer şart kişinin payın satıldığı tarihte taşınmazda paydaş olmasıdır. Kişinin paydaşlık tarihinden önceki satımlar için yasal önalım hakkı bulunmaz.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Kaynağı sözleşmedir ve hak sahibi sözleşmeye göre belirlenir. Yasal önalım hakkından farklı olarak sözleşmeden doğan önalım hakkına konu mal üzerinde paylı mülkiyet bulunması gerekmez. Öğretide, bir kişinin önalım sözleşmesi ile maliki bulunduğu malı bir üçüncü kişiye satması üzerine sözleşmenin diğer tarafına bu malı, aynı şartlarla veya önalım sözleşmesinde kararlaştırılan şartlarla, öncelikle satın alma yetkisi verdiği bir yenilik doğuran hak olarak tanımlanmaktadır. Yasal önalım hakkının muhatabı, taşınmazda paydaş olmayan bir üçüncü kişi iken sözleşmeden doğan önalım hakkının muhatabı, önalım sözleşmesinin tarafı olmayan herhangi bir üçüncü kişidir.  Konusu taşınmaz olan önalım sözleşmesi adi yazılı şekle tabidir ve bu şekil geçerlilik şeklidir. Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyet konusu taşınmazlarda söz konusu olmasına rağmen, sözleşmeden doğan önalım hakkı için böyle bir zorunluluk bulunmamaktadır. Taşınırları konu alan önalım sözleşmeleri ise geçerlilik şekline tabi değildir. Sözleşme tarafların önalım hakkının tanınmasına yönelik karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları ile kurulur. Sözleşmeden doğan önalım hakkı nisbi bir haktır ve kural olarak yalnızca sözleşmenin tarafları arasında hüküm doğurur. Üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi tapu kütüğüne şerh edilmiş olmasına bağlıdır. Buna şerhin ‘ayni etki’si denmektedir. Sözleşmeden doğan önalım hakkında şerhin etkisi şerh tarihinin üzerinden 10 yıl geçmekle sona ermektedir. Ancak taraflar on yıldan daha kısa şerh süresi kararlaştırabilirler. Bu süre geçtikten sonra hak yalnızca nisbi nitelik taşır ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. bu süreden sonra yeniden şerh anlaşması yapılabilir.

Taşınmazlarda Ön Alım Hakkı

Taşınmazlar hem yasal önalım hem de sözleşmeden doğan önalım hakkına konu olabilirler. Geçerli bir taşınmaz satım sözleşmesinden bahsedebilmek için taşınmazın tapu kütüğüne kayıtlı olması gerekir. Çünkü taşınmaz satımı resmi şekilde tapuda gerçekleştirilir. Araziler, tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya kaydedilmiş bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler taşınmaz mülkiyetinin konusunu olabilir.

Ön Alım Hakkı Nasıl Kullanılabilir?

Önalım hakkının kullanılması önalım olayının gerçekleşmesine bağlıdır. Yasal önalım hakkında, önalım olayı taşınmazın paydaş olmayan bir kişiye satılmasıdır. Sözleşmeden doğan önalım hakkındaysa ön alım hakkına konu malın herhangi bir üçüncü kişiye satılmasıdır. Hakim görüşe göre taşınmaz satım sözleşmesinin yapılması yeterli olup ayrıca tescilin yapılması gerekli değildir. Dolayısıyla önalım hakkı, mülkiyet hakkının devrinden değil satımın yapılmasından itibaren ileri sürülebilir. Satımın yanında ihtiyari arttırmalarda, alım ve geri alım hakkının kullanılması ile doğan satım ilişkilerinde ve taşınmazın ifa yerine veya ifa uğruna edim olarak devredilmesi durumunda da önalım hakkı kullanılabilir. Bağışlama, cebri arttırma, bağımsız bölümlerin ve kat irtifakının satımı, trampa ve taşınmaz satış vaadi,  tapusuz taşınmazlar ve dürüstlük kuralına aykırı işlemlerse önalım olayı olarak kabul edilmemektedir.

Önalım olayı gerçekleştikten sonra önalım yükümlüsü önalım olayını gerçekleştiren satımı hak sahibine bildirmekle yükümlüdür. Yapılan satım alıcı veya satıcı tarafından önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Önalım hakkının kullanılması için getirilen üç aylık hak düşürücü süre bu bildirim tarihinden itibaren başlar. Yargıtay uygulaması, noter aracılığıyla bildirim yapılmamışsa önalım hakkı sahibi satımı başka surette öğrenmiş olsa bile sürelerin işlemeye başlamayacağı yönündedir.

Önalım hakkı, satımın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satımın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süreler hak düşürücüdür. Üç aylık sürenin başlangıcı için hak sahibinin satımın esaslı unsurlarını ve alıcıyı öğrenmesi gerekir. İki yıllık süre ise satım tarihinden itibaren başlar.

Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılması gerekir. Dava dışında kullanılamaz. Dolayısıyla hak sahibinin irade beyanına bağlanan hukuki sonuç ancak mahkemenin vereceği kararla doğar.

Önalım hakkının sona ermesi ise değişik şekillerde olabilir. Yasal önalım hakkı paylı mülkiyete konu taşınmazın tamamen yok olmasıyla veya paylı mülkiyet ilişkisinin sona ermesiyle, taşınmazın tek kişi mülkiyetine veya elbirliği mülkiyetine dönüşmesiyle sona ermektedir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı, taşınmazın yok olması, sözleşmede bir süre belirlendiyse bu sürenin sona ermesiyle sona erebilir. Ancak önalım hakkı şerhi verildiyse hakkın üçüncü kişiye karşı ileri sürülmesi, hakkın şerh verildiği tarihten itibaren on yıl ile sınırlıdır. Önalım hakkının kullanılması için öngörülen hak düşürücü süreler içinde dava açılmaması, hak sahibinin ölümü, hakkın kullanılması ve feragat nedeniyle de önalım hakkı sona ermektedir.

Hazırlayan: Av. Tuğsan YILMAZ – Merve ARABACI
Yılmaz & Çelik Hukuk ve Danışmanlık Bürosu
0212 343 24 95
Baharlı Bahçe Sk. Onart Apt. No:14 D:5 İncirli- Bakırköy/İSTANBUL